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为什么有些地产大佬对楼市的预测永远都是错的

发布时间:2021-01-08 01:31:30 阅读: 来源:三维扣板厂家

明源地产研究院

新的一年开始了,一些地产大佬、专家学者,开始预测2018年的楼市和地产行业。

这种预测,近20年都有,而最终的结果是:

某些大佬的预测,和当年的实际情况完全相反,被啪啪打脸。第二年再预测,还是错的……

如果某些房企不幸相信了他们的判断,按照预测去进行战略规划,或者调整产品结构、销售节奏,那可就惨了。

问题来了。

按说这些大佬都是专业人士,进行预测的时候,也都是言之凿凿有理有据的,为啥就会预测失败呢?

从另一个角度来说,房企在进行战略决策的时候,如何保证自己对未来的判断是正确的呢?

明源君认为,知道了什么是错的,也就明白了什么是对的。

明源君下面就从几个方面来说,为什么有些地产大佬的预测,永远都是错的……

01

对我国国情认识不够深刻

用纯粹的数字模型来预测

?

这类错误,经济学家、教授们容易犯,少数房企的董事长、总裁也犯过。

他们得出过“崩盘”、“拐点”、“下跌20%”等等错误结论。害得想扩大规模的房企错过冲规模的机会,该买房的刚需错过买房的机会。为什么呢?

最天真的一帮人,是用西方经济学的经典供需模型等,来套中国的现实,得出结论。

次天真的一帮人,就是根据其他国家的历史数据,来对中国进行分析。

比如,因为日本的楼市在某个时刻崩盘了,就认为中国同一数据接近那个高度时就危险了。

还有,因为美国次贷危机是在某个数字模型下发生的,就用这个模型来套中国。

下图是日本的地价曲线。

而比较接地气的,则是用中国过去几年的数据,来预测未来。

比如,认为中国过去几年形成了某种规律,比如3年周期,就认为这种规律一定会继续轮回。

用这3种方法做预测,当然会错,错就错在:

没有认识到我国的国情,没有充分理解“中国特色社会主义市场经济”的含义。

中国的地产市场的特点,就在于中央和地方政府有调节市场的能力,在2017年新一轮调控政策全面落地的情况下,这种能力更加全面、细致了。

影响市场的,无非是3个方面:供应、需求、大众的预期。

先来说供应,供应可以分为新房供应、二手房供应。

影响新房供应的就是土地供应。每个城市的土地供应方,事实上就是地方政府,供给多少土地,什么时候供给,是可以计划的。

二手房供应,在2017之前,并不能直接控制,但2017年众多城市出台了“限售”政策:3年或者5年不准卖。也就把二手房供应纳入了管理范围。

新房的价格,此前本来只能通过调节供需来控制,在2017之后,则可以直接通过“限价”来实现。而新房售价又影响二手房市场的房价。

再来说需求。对于地产市场来说,真实需求是需要房子,又有购买能力、购买资格的人。

增加限购条件,就可以减少有资格购买房子的人;放宽限购条件,有资格购买房子的人就会增加。

收紧限贷、增加首付,有购买能力的人就会减少;放松限贷、减少首付,有购买能力的人就会增加。

最后说预期,经过这些年的发展,目前房企、买房者,都对中央政策的重要性有了充分的认识,政府政策可以直接影响预期。

既然供给、需求、预期,政府都可以进行调节,调控已经进一步细化。这个时候,再研究过去、建立模型来进行预测,是没有意义的。

正确的做法应该是:细读中央的各种报告、地方的规划文件,因为那里面就藏着中国地产市场的未来。明源君此前就解读过中央报告,和北京、上海的未来规划。

02

受自己身份限制

无法真正客观看问题

手里拿着锤子的人,看什么都像是钉子。不识庐山真面目,只缘身在此山中。

每个人都更容易相信对自己有利的事情,每个人都不想否定自己的过去,最终就会为自己的身份所影响,而无法真正客观地看问题。

具体到地产,一般来说,有以下三种情况:

一、地产人更容易接受对自己有利的信息,得出好结论

地产人如果同时看到100条信息,50条唱多的,50条唱空的,一般情况下,他们会对40条唱多的信息有深刻印象,而唱空的信息能记得的,可能只有10条。

他们最后更容易得出一切都好的结论。

二、纯粹的研究者,不了解真实情况,容易纸上谈兵

许多学者,没有真正做过地产,也很少接触一线,很容易纸上谈兵。

举例来说,一个城市如果旧改、一二级联动比例很大,那么只研究招拍挂的数据就无法得出正确结论。而在限价情况下,分析房价涨跌,其实意义也不大。

还有,二手房交易,真实成交价格和登记价格,实收房款和合同房款,有差距;签约时间和过户时间,也有差距。不明白这些情况,也就无法得出正确结论。

三、为自己历史所累,执着于自己的错误

很多人不理解有的大佬10多年唱空都错了,仍然年年坚定唱空。

其实这件事情也好理解:

人总是会为自己的历史所累,如果历史包袱太大,他们甚至不会接受现实,因为他们必须把自己的历史合理化。

比如《肖申克的救赎》里的老图书管理员,会觉得监狱里比外面更好。有的杀人狂魔,也会为自己的恶行寻找理由。

03

太在乎“名”

把复杂的事情刻意简单化

从传播学的角度来讲:简单的结论容易传播,比较极端的结论更容易传播。

于是,许多人为了出名,把复杂的事情简单化、把中立的结论极端化,其实他们自己也不信……

比如,说某一年房价会下跌,本来有好多前提,比如:

1、 当前调控政策基本不变;2、土地供应数量不变……

这些前提有一个不成立,房价下跌的结论就不能成立。但为了把结论简单化,某些人就会直接提出“房价下跌”的观点,广为传播。

当然,还有少数人是真的认为事情就是那么简单。

举例来说,北京整个城市类似于摊大饼,一圈圈向外,越接近中心资源房价越贵,地段就是一切。

而深圳更类似于多中心结构,每个区域都有区域中心,同一地段不同的小区房价差距也很大。

可是就有学者,在分析深圳房价的时候,以南山为中心,画圈来进行分析……

事实上,在分城调控政策落地之后,目前各个城市彼此之间的差异正越来越大。

以后的城市分析,不能再按一二三线简单分析,也很难彼此类比,得对具体城市进行具体分析。

而在同一个城市圈内,也不能按照到中心的距离,进行简单的区域分析。

以东京都等城市圈的发展来看,即使距离相同而且都有地铁,少数没有独特产业定位的地方,房价是类似距离区域的1/2。

04

试图用自己的预测影响结果

大家都知道测不准原理,预测本身能影响结果。地产行业也不例外,有一种人不是在预测,而是在引导。

一种是正向引导。比如,他看好某一市场,希望更多人和他一起干。

另一种则是居心叵测的。他们明明看好某个市场、某个时间段,却故意要放出不好的预测来,好独占这个市场。

比如,放出“三线危险了”的风,自己却去三线储备下大量土地;放出“拐点”、“小年”等判断,自己却拼命在全国扩大规模。

结语

明源君最后来说说,房企如何才能对未来作出正确的判断。要注意以下5点:

①要绝对重视中央和地方政府的各种报告、规划,特别是不同年份措辞的变化。

②对标杆房企,不要听其言,而要观其行。看他们怎么发展变化,而不是听他们的总裁讲了什么。

③要跳出自己的过去来看问题。不要为自己过去的优势、区域所局限,也不要为自己过去的言行所累。要把自己放空到一张白纸来思考问题。

④ 到一定规模。董事长和总经理的角色必须要分开。董事长不能牵扯到具体的经营行为里去,否则很容易判断失误。

⑤ 要有后手,要把客观条件可能的变化一条条列出来想,要做好最坏状况下怎么应对的方案,不能自欺欺人想当然的认为自己的前提全部都能实现。

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